Tokenizar imóvel é legal? Descubra antes de investir

A discussão sobre tokenização imobiliária teve início no Brasil por volta de 2017.

Naquela época, a principal dúvida era: como garantir que transferências de tokens em redes distribuídas, baseadas em blockchain, pudessem efetivamente representar a transmissão de direitos oponíveis erga omnes?

Nesse contexto, a DataCurrency e o escritório Lopes e Zorzo desenvolveram, em 2019, uma metodologia inédita para estruturar juridicamente projetos de tokenização imobiliária, em 2024 foi publicado o livro Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária.

Essa metodologia alia a tecnologia blockchain à segurança jurídica do direito registral brasileiro.

Antes de apresentar os sete passos, é essencial compreender os três pilares que sustentam a metodologia:

1. A tokenização é uma ferramenta, não um fim.
   Ela não altera a natureza do direito, apenas facilita sua negociação. Portanto, deve estar em conformidade com o ordenamento jurídico vigente.
2. O objetivo da tokenização é a descentralização.
   Isso significa substituir intermediários tradicionais, como bancos, por smart contracts autônomos na rede Ethereum. Quanto menos camadas intermediárias, menores os custos de transação.
3. É necessário distinguir o objeto do direito da relação jurídica.
   O token representa o objeto (por exemplo, um imóvel), mas os direitos sobre ele (uso, gozo, fruição) só surgem a partir de um contrato válido que defina a relação jurídica.

Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária

1. Escolha do Objeto da Relação Jurídica
   Define-se o que será tokenizado — geralmente, um imóvel. Importante destacar que a propriedade não é o bem em si, mas o direito sobre ele. Trata-se de uma relação jurídica que confere poderes ao titular.
2. Criação de um Token Infungível (NFT)
   Por se tratar de um bem único, o imóvel deve ser representado por um token único (NFT), criado por meio de um smart contract. Este token conterá nome, símbolo, ID e decimais, mas ainda não terá valor jurídico até o próximo passo.
3. Cláusula de Representação Jurídica
   É necessário um ato jurídico expresso, como uma cláusula contratual, que vincule o token ao imóvel. Exemplo: o token “CasaVerde-001”, criado no endereço 0x123… na Ethereum, representa o imóvel da matrícula nº 4567 do Cartório X.
4. Criação de um Marketplace Smart Contract
   Tokens são programáveis, mas precisam de uma estrutura de governança. Um marketplace smart contract (como o da DataCurrency) deve gerenciar regras de emissão, frações, pagamento e transferência automatizada de direitos.
5. Contrato Disciplinando a Negociação e Exercício dos Direitos
   Um contrato detalha:
   • Quem pode exercer os direitos do token;
   • Forma de pagamento;
   • Responsabilidade tributária;
   • Gestão do condomínio;
   • Procedimentos em caso de perda da chave privada (usa-se um secret baseado em zero-knowledge proof, sem dados pessoais);
   • Funcionamento do marketplace como protocolo operacional.
6. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
   O contrato físico deve ser registrado. Conforme o artigo 1.417 do Código Civil, o registro confere ao adquirente o direito real à aquisição, garantindo segurança jurídica e impedindo, por exemplo, a venda múltipla de um mesmo imóvel.
7. Inclusão dos Documentos Jurídicos como Metadados do NFT
   Todos os contratos e documentos devem ser anexados ao NFT como metadados, assegurando transparência, rastreabilidade e auditabilidade pública.

Aplicação Prática: Tokenização do Compromisso de Compra e Venda

Imagine um imóvel de R$ 300 mil sendo dividido em 300 tokens de R$ 1.000 cada. Cada token confere ao comprador um direito real à aquisição, conforme contrato registrado. A negociação ocorre via marketplace smart contract, sem bancos ou cartórios para cada transação. Tudo é automático, transparente e seguro, com os direitos comprovados por transações criptograficamente assinadas.

A verdadeira Tokenização começa aqui. Tokenização não é apenas criar um token.

É criar uma estrutura jurídica e tecnológica que permita a negociação eficiente de direitos reais, com respaldo legal e redução de custos.

A metodologia dos Sete Passos, criada pela DataCurrency em 2019, mostra que isso é possível no Brasil, mesmo que ainda não haja projetos com tamanha solidez.

Se você deseja estruturar um projeto sério de tokenização imobiliária, comece pelos sete passos. E lembre-se: criar tokens não é tokenizar. Tokenizar é criar uma ponte segura entre o direito real e o ativo digital.

Sobre os Autores:

Fernando Lopes e Marcella Zorzo são advogados especialistas em tokenização e fundadores do primeiro escritório de advocacia do Brasil dedicado a tokenização e DeFi.

São coautores dos livros O Guia Jurídico da Tokenização e Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária. O escritório Lopes e Zorzo atua com foco na integração entre tokenização, finanças descentralizadas, inteligência artificial e IoT.