Análise sobre a distorção entre valor patrimonial e preço das cotas

Danilo Barbosa, do Clube FII, aponta discrepâncias entre valor patrimonial e cotações de fundos imobiliários.

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) ainda passa por um momento de distorção entre o valor patrimonial e o preço das cotas negociadas em Bolsa, segundo Danilo Barbosa, sócio do Clube FII. Em entrevista ao programa Liga de FIIs, do InfoMoney, o especialista classificou o cenário atual como uma “aberração de preços”.

“Hoje, as transações imobiliárias estão ocorrendo em níveis muito discrepantes das avaliações patrimoniais. O avaliador sugere um valor de referência, mas o mercado real é outro — é o preço que efetivamente tem comprador e vendedor”, explicou Barbosa. Muitos imóveis estão sendo negociados a 30% ou 40% acima dos yields implícitos e, ainda assim, com cotações em Bolsa abaixo do custo de reposição.

Análise do perfil dos investidores

O especialista observa que a diferença entre os preços de mercado e os valores patrimoniais decorre, em parte, do perfil predominante dos investidores. “O investidor pessoa física tende a fazer contas imediatistas, comparando o rendimento dos fundos com a renda fixa. Isso adiciona mais um prêmio de risco”, afirmou.

Questão da alavancagem

Barbosa destacou que a alavancagem — muitas vezes mal compreendida pelo público — não é necessariamente um problema. “O mundo imobiliário é alavancado por natureza. A questão é a qualidade dessa dívida: se ela tem prazos bem definidos e está casada com os fluxos do fundo, ela é saudável”, disse.

Desconexão entre mercados

Outro ponto sensível é o custo de reposição dos imóveis. Para Barbosa, é “inconcebível” que um ativo seja negociado em Bolsa por um valor inferior ao necessário para construí-lo novamente. “Isso mostra uma desconexão entre o mercado financeiro e o mercado real, e é algo que precisa ser corrigido ao longo do tempo”, afirmou.

Volume de negociações

O especialista também comentou a redução do volume médio de negociações no IFIX — índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3. Segundo ele, o volume diário caiu cerca de 10% em 2025, mesmo com o índice em alta. “A pessoa física ainda não voltou com força para o mercado, muito por conta das taxas elevadas da renda fixa. Mas, quando esse fluxo retornar de forma mais intensa, poderemos ver uma reprecificação importante dos FIIs”, avaliou.

“Enquanto houver essa assimetria de percepção de risco, as correções continuarão ocorrendo. Mas o mercado está em evolução, e isso é positivo no longo prazo”, acrescenta.