Análise sobre proposta de hipoteca de longo prazo e suas implicações

Proposta de hipoteca de 50 anos visa reduzir pagamentos mensais, mas pode ter benefícios limitados para proprietários.

Proposta de financiamento imobiliário de 50 anos

Em uma nova tentativa de facilitar a compra da casa própria, o presidente Donald Trump sugeriu, em uma postagem nas redes sociais, a implementação de um financiamento imobiliário de 50 anos. Essa proposta visa reduzir os pagamentos mensais para os proprietários, permitindo que, ao aumentar o prazo do empréstimo, a quantia necessária para o pagamento mensal seja menor. No entanto, essa estratégia apresenta trade-offs importantes.

Com base no preço de venda médio de uma casa, que em setembro foi de $415,200, segundo a National Association of Realtors, e a taxa de juros atual de cerca de 6,3%, um empréstimo fixo de 30 anos com um pagamento inicial de 20% resultaria em uma prestação mensal de $2,056. Ao estender o prazo para 50 anos, mantendo a mesma taxa de juros, o pagamento mensal cairia para $1,823, gerando uma economia de $233 por mês. Contudo, essa economia pode ser enganosa, já que os proprietários não acumulariam patrimônio rapidamente devido ao menor valor dos pagamentos do principal, além de pagarem 40% a mais em juros ao longo do tempo.

O verdadeiro desafio é saber se a Fannie Mae e a Freddie Mac conseguirão implementar isso. Analistas acreditam que é possível, mas um financiamento de 50 anos não atende atualmente à definição de hipoteca qualificada sob a Lei Dodd-Frank, que protege os investidores em caso de inadimplência. No entanto, os reguladores têm a autoridade para alterar essa definição visando a acessibilidade hipotecária. Essa mudança, segundo Jaret Seiberg, analista de políticas de serviços financeiros e habitação, pode levar até um ano devido à necessidade de aprovação do Congresso.

“A Fannie e a Freddie poderiam estabelecer um mercado secundário para hipotecas de 50 anos antes das mudanças políticas. Eles poderiam até comprar hipotecas para suas carteiras retidas. No entanto, isso não alteraria a responsabilidade legal dos credores. Por isso, acreditamos que os credores não irão originar hipotecas de 50 anos sem mudanças nas políticas de hipoteca qualificada”, escreveu Seiberg em uma nota para clientes.

A questão das taxas de juros também precisa ser considerada. Atualmente, a taxa média para hipotecas fixas de 15 anos é 66 pontos-base mais baixa do que a taxa para hipotecas fixas de 30 anos, segundo a Mortgage Bankers Association. Isso sugere que a taxa para a hipoteca de 50 anos pode ser ainda mais elevada, dependendo da demanda dos investidores por esse tipo de produto.

Matthew Graham, COO da Mortgage News Daily, destacou que não existe atualmente um mercado secundário para tais empréstimos, e que um mercado robusto não deve ser formado tão cedo. Isso significa que, além do pequeno montante do principal pago nos primeiros anos do empréstimo, as taxas de juros também seriam significativamente mais altas do que as das hipotecas de 30 anos, dificultando ainda mais a acumulação de patrimônio.

Graham comparou o financiamento de 50 anos a um empréstimo apenas de juros, pois muito poucos proprietários permaneceriam em uma casa por tanto tempo. Embora os proprietários possam ganhar patrimônio através da valorização dos preços dos imóveis, este ano os preços têm se estabilizado rapidamente, longe da valorização observada em anos anteriores.

Até mesmo corretores reconhecem que as economias para os proprietários seriam limitadas. Joel Berner, economista sênior da Realtor.com, comentou que “essa não é a melhor maneira de resolver a acessibilidade habitacional. A administração faria melhor ao reverter a inflação induzida por tarifas, que está mantendo as taxas das hipotecas existentes altas”.

Além disso, essa nova opção de hipoteca provavelmente dependeria de a Fannie Mae e a Freddie Mac continuarem sob conservadoria governamental. A administração Trump já anunciou que pretende privatizar as duas instituições e realizar uma oferta pública inicial em breve. No entanto, analistas da Evercore ISI alertaram que a adoção de um produto de hipoteca de 50 anos poderia complicar o processo de privatização.

A acessibilidade habitacional continua sendo uma pressão significativa para a administração Trump. As taxas de juros historicamente baixas, resultantes de políticas econômicas impulsionadas pela pandemia, causaram uma corrida histórica no mercado imobiliário, elevando os preços das casas em mais de 50% em apenas cinco anos. Como resultado, as vendas de casas e a demanda por hipotecas diminuíram drasticamente.

Historicamente, a idade média de um comprador de primeira viagem em 1991 era de 28 anos. Em 2024, essa média alcançou 38 anos, segundo um relatório da National Association of Realtors, que descreveu o número como “chocante”. A administração Trump tem pressionado os construtores a erguer mais casas para aliviar os preços, alegando que estão sentados em um excesso de terrenos vazios. Contudo, os construtores contestam essa afirmação, citando altos custos de terrenos, mão de obra e materiais.

Em uma recente teleconferência sobre os ganhos da empresa, o CEO da PulteGroup, Ryan Marshall, concordou com as perspectivas do presidente sobre a falta de cerca de 4 milhões de casas à venda, mas acrescentou que “enquanto esse déficit de oferta certamente impacta a acessibilidade em geral, as complexidades da indústria de construção de novas casas exigem que enfrentar um problema dessa escala requer uma abordagem coordenada e abrangente que reúna líderes federais, estaduais e locais, trabalhando em parceria com a indústria de construção de novas casas.”

Fonte: www.cnbc.com

Fonte: CNBC