Com aumento da procura por locações de curta temporada, especialista alerta que autorização da plataforma não significa autorização do condomínio
As férias de julho costumam impulsionar a busca por hospedagens alternativas em todo o país. Além dos hotéis tradicionais, milhares de turistas recorrem a plataformas como Airbnb para encontrar imóveis por temporada, especialmente em grandes cidades e destinos turísticos. Mas o crescimento desse modelo de hospedagem também tem ampliado um debate jurídico que afeta diretamente proprietários, locatários e condomínios residenciais.
A discussão ganhou novos contornos após o entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em maio deste ano, que reconheceu que locações de curta duração realizadas por plataformas digitais podem depender de autorização condominial em edifícios com destinação exclusivamente residencial.
Segundo o advogado Raphael Medeiros Adada, especialista em Direito Imobiliário e associado do GMP G&C Advogados Associados, o ponto central não está na plataforma utilizada, mas na forma como o imóvel é explorado. “O que o STJ analisou não foi o Airbnb em si. A discussão envolve a utilização da unidade residencial para estadias de curta duração com alta rotatividade de ocupantes, ingresso constante de pessoas sem vínculo com o condomínio e características que podem se aproximar de uma atividade de hospedagem”, explica.
Na prática, o entendimento fortalece a autonomia dos condomínios para restringir esse tipo de utilização quando ela for incompatível com a destinação residencial prevista na convenção. “O Tribunal entendeu que, em empreendimentos exclusivamente residenciais, a autorização para esse tipo de atividade depende de aprovação qualificada dos condôminos. Ou seja, não basta o proprietário decidir disponibilizar o imóvel em uma plataforma digital. É necessário verificar se essa utilização é compatível com as regras do condomínio”, afirma Adada.
Debate vai além do direito de propriedade
O tema costuma gerar controvérsias entre proprietários que enxergam nas plataformas uma oportunidade de renda extra e moradores que se preocupam com segurança, controle de acesso e preservação da rotina condominial. Segundo o especialista, o direito de propriedade continua existindo, mas não pode ser exercido de forma isolada dentro de um condomínio. “A unidade faz parte de uma estrutura coletiva. Existem áreas comuns, sistemas compartilhados de segurança e uma destinação previamente estabelecida. O proprietário pode alugar o imóvel, mas não pode alterar unilateralmente a finalidade do empreendimento”, destaca. Por outro lado, Adada ressalta que os próprios condomínios também possuem limites. “As regras internas não são absolutas. Normas discriminatórias, desproporcionais ou aprovadas sem observância dos quóruns legais podem ser questionadas judicialmente”.
A decisão também levanta dúvidas entre investidores que adquiriram imóveis com foco na geração de renda por meio de locações de curta temporada. Segundo o advogado, a expectativa de rentabilidade não garante, por si só, o direito de explorar indefinidamente esse modelo de negócio. “Quem compra uma unidade também adere à convenção condominial e às regras de utilização do empreendimento. A expectativa de lucro não cria automaticamente um direito adquirido à manutenção desse tipo de exploração”, afirma.
Ele observa, porém, que situações específicas podem gerar discussões jurídicas. “Quando o imóvel foi comercializado pela incorporadora ou pelo vendedor com a promessa expressa de utilização para hospedagem de curta duração, podem surgir debates relacionados à confiança legítima e à publicidade vinculante”, explica.
Curitiba discute regulamentação própria
O tema também avança no âmbito legislativo municipal. Em Curitiba, tramita um projeto que pretende criar regras específicas para locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais. Entre as medidas em discussão estão cadastro obrigatório dos imóveis, limites de utilização ao longo do ano, exigências de informações sobre capacidade de hospedagem e regras tributárias para anfitriões e plataformas. Segundo Adada, eventual aprovação da legislação poderá trazer mais transparência ao setor, mas não substituirá as regras internas dos condomínios. “São esferas distintas. O município pode regulamentar aspectos urbanos, cadastrais e tributários da atividade. Já o condomínio continua responsável por definir se aquele uso é compatível com a destinação do edifício”, destaca.
Na avaliação do especialista, o Brasil deve seguir uma tendência observada em diversas cidades internacionais, mas sem adotar um modelo único. “A tendência é a criação de um sistema híbrido, combinando regulamentação municipal, exigências cadastrais, compartilhamento de informações pelas plataformas e autonomia condominial. Não parece haver espaço para uma proibição geral, mas sim para regras cada vez mais específicas sobre onde e como a atividade pode ser exercida”, afirma. “Com a movimentação típica das férias e o crescimento contínuo das plataformas digitais de hospedagem, o tema deve permanecer no centro das discussões jurídicas e imobiliárias nos próximos anos, especialmente em cidades que convivem simultaneamente com a expansão do turismo e a valorização do mercado residencial,” completa o advogado.
