DIREITO DO CONSUMIDOR
Vendida como lazer garantido e investimento seguro, a multipropriedade levou milhares de brasileiros aos tribunais. Em Santa Catarina, o litígio se concentrou no litoral e um advogado que passou quase duas décadas defendendo construtoras hoje ocupa o outro lado da mesa.
A apresentação costuma durar noventa minutos e raramente começa falando de contrato. Começa por uma piscina de ondas, uma família rindo na areia, um vídeo com drone sobrevoando um resort que ainda não existe. Só depois vem a planilha: uma semana por ano, para sempre, por um valor que cabe no cartão. E vem a frase que quase todo comprador de multipropriedade ouve em alguma versão — se você não usar, alugue. O empreendimento se paga.
Anos depois, boa parte dessas famílias descobriu que nem uma coisa nem outra. O resort atrasou, a semana nunca chegou, a taxa de manutenção continuou sendo cobrada, e o contrato que prometia liberdade de venda exigia anuência da própria vendedora para ser transferido. Pedir para sair custava caro: metade de tudo que já havia sido pago, mais a comissão do corretor.
O fenômeno deixou de ser queixa individual e virou estatística judicial. No litoral catarinense, o caso mais volumoso envolve um empreendimento de multipropriedade em Garopaba, anunciado com piscina de ondas artificiais e prometido para novembro de 2022. O Ministério Público de Santa Catarina abriu inquérito para apurar o atraso e, em maio deste ano, firmou acordo para devolução de R$ 16,8 milhões a consumidores que desistiram. A imprensa regional contabilizava, já em julho do ano passado, mais de trezentas ações de cotistas.
Quem vende, e como vende
A multipropriedade é legal no Brasil. A Lei 13.777, de 2018, criou a figura no Código Civil e deu segurança a um modelo que já existia informalmente: vários proprietários, o mesmo imóvel, cada um com o direito de uso em períodos determinados. O problema não está no instituto. Está em como ele foi vendido.
“O contrato de multipropriedade é vendido no momento de maior fragilidade do consumidor, que é o momento de lazer”, diz o advogado Tácio de Melo do Amaral Camargo, inscrito na OAB do Paraná sob o nº 50.975 e na de Santa Catarina sob o nº 76.192-A. “A pessoa está de férias, relaxada, foi levada a uma sala com café e apresentação, e assina um contrato de dez anos em noventa minutos. Ninguém leva contrato de dez anos para ler em casa quando está de chinelo.”
A crítica que ele faz não é ao produto, e sim à assimetria. De um lado, uma equipe treinada, com roteiro e material audiovisual. Do outro, um comprador que não é obrigado a entender cláusula de mora, retenção, cessão ou taxa condominial. “O que se vende é experiência. O que se assina é obrigação financeira de longo prazo. São duas coisas diferentes, e o vendedor sabe disso.”
As armadilhas que aparecem depois
Três pontos se repetem nos contratos que chegam ao escritório, segundo o advogado.
O primeiro é a promessa que não estava no papel. Projeções de renda com aluguel da fração, valorização garantida, estruturas de lazer que constavam do material publicitário e não foram entregues. “O Código de Defesa do Consumidor é claro ao dizer que a oferta obriga o fornecedor. O folder integra o contrato. Muita gente joga fora o folder e guarda só o contrato — e o folder é a prova.”
O segundo é o desequilíbrio entre as cláusulas de descumprimento. “Você encontra contratos em que o comprador que atrasa perde metade do que pagou e ainda a corretagem inteira. Quando a vendedora atrasa, a consequência dela é muito menor. Contrato não pode punir só um lado.”
O terceiro é a saída. Formalmente, a fração pode ser vendida. Na prática, a transferência costuma depender de anuência da administradora, e a taxa de manutenção continua vencendo todo mês, mesmo quando o imóvel não existe. “É o que mais indigna o cliente: ele não usou nada, não recebeu nada, e continua recebendo boleto.”
Do outro lado da mesa
Camargo advoga desde 2009 e passou os dezessete anos seguintes fazendo exatamente o contrário do que faz hoje. Formado em 2008 pelo Centro Universitário FAG, em Cascavel, no oeste do Paraná, pós-graduado em direito empresarial e tributário, construiu a carreira assessorando indústrias, construtoras e incorporadoras. Foi por dez anos diretor jurídico da Câmara de Dirigentes Lojistas de Cascavel e integrou o Conselho Jurídico da federação estadual.
“Eu passei boa parte da carreira do lado de dentro de construtoras, inclusive de construtoras insolventes, vendo a autópsia de perto”, diz. “Sei como o contrato é redigido, quem escreve, por que a cláusula está ali e o que a empresa espera que o comprador não leia. Não é intuição. É ofício.”
A virada veio com a mudança para Balneário Camboriú, onde hoje fica a sede do escritório, com unidade mantida em Cascavel. O litoral catarinense concentrou, na última década, o maior estoque de lançamentos de alto padrão e de produtos de fração do país — e, junto com eles, o litígio.
“Eu não mudei de lado por conveniência. Mudei porque a técnica é a mesma e o desequilíbrio estava do outro lado”, afirma. “Durante muitos anos eu escrevi e defendi esses contratos. Hoje eu sei exatamente onde eles cedem. É o mesmo conhecimento, aplicado a favor de quem não tinha como se defender.”
A dimensão do trabalho
O escritório acompanha atualmente mais de quatrocentas ações de consumidores de multipropriedade, distribuídas em 55 comarcas. Os clientes residem em doze estados brasileiros — a maior concentração em Santa Catarina, Rio Grande do Sul, São Paulo e Rio de Janeiro — e em outros seis países: Estados Unidos, Inglaterra, Austrália, Uruguai, Argentina e Chile.
A dispersão não é acaso. Boa parte dessas vendas foi feita a turistas e a brasileiros que moram fora, abordados durante a estadia ou por telefone a partir de listas de viagem. “O comprador que mora em outro país é o mais vulnerável de todos”, diz o advogado. “Ele não tem como visitar a obra, não acompanha o noticiário local e, quando descobre, já está a três anos de distância do que assinou.”
Desse conjunto, 132 processos chegaram a acordo entre as partes. O número diz respeito ao volume de trabalho e ao estágio processual das causas, e não a qualquer previsão de resultado: cada caso depende do contrato assinado, das provas disponíveis e da decisão do juízo.
O que o consumidor deve guardar
A orientação que o advogado repete em atendimento é menos jurídica do que documental.
Guarde o material publicitário — folder, apresentação, vídeo, mensagem de WhatsApp do corretor.
Guarde o comprovante de cada pagamento, inclusive das taxas de manutenção. Peça e guarde o extrato do saldo devedor. Anote a data prometida de entrega, do jeito que ela apareceu na venda.
“Quase todo caso se decide por documento que o cliente tinha em casa e não sabia que era prova”, diz Camargo. “E a segunda orientação é não assinar nada sob pressão, nem na compra, nem na saída. Proposta de acordo que exige resposta em 24 horas merece uma leitura mais devagar, não mais rápida.”
Tácio de Melo do Amaral Camargo é advogado, inscrito na OAB/PR sob o nº 50.975 e na OAB/SC sob o nº 76.192-A. Graduou-se em 2008 pelo Centro Universitário FAG e é pós-graduado em direito empresarial e tributário. Atua desde 2009, com ênfase em direito societário, empresarial e imobiliário. O escritório Tácio Camargo Advogados Associados tem sede em Balneário Camboriú (SC) e unidade em Cascavel (PR), e atua em todo o território nacional.
Esta matéria tem caráter exclusivamente informativo. Não há oferta de serviços, captação de clientela, promessa de resultado nem divulgação de índice de êxito. As informações são de caráter geral e não substituem a análise de um caso concreto por advogado.
Entrevistas, dados e esclarecimentos sobre esta matéria:
Tácio Camargo Advogados Associados · Balneário Camboriú (SC) e Cascavel (PR)
camargo@camargo.adv.br · (47) 99966-7551
