Como avaliar a alavancagem dos fundos imobiliários
Investidores enfrentam riscos na avaliação de FIIs alavancados em um cenário de Selic alta.
Com a Selic em patamar elevado e o mercado imobiliário atravessando um ciclo de consolidação, investidores em fundos imobiliários (FIIs) se deparam com a questão central sobre os riscos que merecem atenção ao ajustar suas carteiras. Felipe Sousa, analista de FIIs do Andbank, enfatiza que a alavancagem é um fator-chave. “É essencial entender como está estruturada a dívida do fundo, qual a capacidade de pagamento e como será o fluxo de amortizações. Esses detalhes fazem toda a diferença para avaliar a saúde financeira do portfólio”, comentou em um episódio do Liga de FIIs.
Exemplos positivos e precauções
Sousa destaca o TRXF11 (TRX Real Estate) como um exemplo positivo, onde a alavancagem foi bem planejada ao casar recebimentos e pagamentos indexados ao IPCA, resultando em previsibilidade do fluxo de caixa. Entretanto, ele alerta que, caso um fundo não tenha recursos para honrar sua dívida, as opções são limitadas a renegociar, vender ativos ou buscar nova captação. O analista também chama atenção para os riscos dos fundos high yield, que têm maior exposição a devedores com capacidade financeira limitada.
A importância da gestão ativa
Marcos Baroni, analista da Suno Research, complementa que a alavancagem, apesar de sua relevância, depende da gestão ativa. “Se o portfólio for líquido e de qualidade, e o gestor tiver disciplina para comprar e vender ativos, o risco diminui sensivelmente”, afirmou. Ele observa que os maiores problemas surgiram em fundos que não conseguiram vender imóveis sem perdas significativas, indicando que a competência do gestor é um fator determinante.
Seleção natural no mercado
Baroni ressalta que o mercado está passando por um processo de seleção natural, onde os fundos maiores se consolidam como referência, negociando com spreads menores e alinhando-se ao que o mercado reconhece como qualidade. Essa dinâmica sugere que a gestão eficaz e a capacidade de adaptação são essenciais para o sucesso dos FIIs em um ambiente desafiador.
Confira a entrevista completa de Felipe Sousa na edição desta semana do Liga de FIIs, que vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h.
